대한민국 주택문화의 미래는 ...

(표)주택관련 주요지표 2008년 04월 04일(금)   우리나라 주택시장의 현주소를 보여주는 주택관련 주요지표를 정리해 본다.(국토부 자료) -주택보급률(2006년) : 전국 107.1%, 서울 91.3% -1000명당주택수(2005년) : 전국 330가구, 서울 316가구, 미국 427가구 -30년 이상된 노후화 주택(2005) : 158만가구(12.7%) -20년 이상된 노후 진행주택(2005년) : 257만가구(20.5%) -연 소득대비 집값(PIR) : 전국 4.2배, 서울 7.5배, 동경 5.6배, 뉴욕 2.7배 -자가보유율 : 전국 55.6%, 미국 68%, 일본 61% -전월세가구 : 631만가구(전가구의 40%) -최저주거기준미달가구(2005년) : 206만가구(13%) -10년이상 공공임대주택 : 96만가구(7%), 영국 19.2%, 프랑스 17.5% -수도권 대 지방 공급비율(2006년) : 31:69 -아파트 비중(2005년) : 696만가구(52.7%) -1인당 주거면적 : 26.2㎡

출처; 국토해양부, 장항 종건 카페

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 최근의 뉴스에 주택가격 하락관망세와 지방아파트의 대규모 미분양사태, 서울도심 재개발 1순위 분양 미달사태등이 꾸준히 거론되어지고 있다.
 건설업에 종사하려는 본인으로써는 관심이 가지않을수 없는 대목들이다.
 위의 표와 일련의 뉴스들을 보면 국내 주택시장의 몇가지 문제점을 생각해 볼 수 있다.
 1. 수도권 과밀화에 의한 편향적 공급문제
 2. 고가로 형성된 주택가격
 3. 임대주택정책의 실패
 4. 집중적 재개발사업에 의한 분양가 상승

 첫째로 거론할 수도권 과밀화 문제는 이미 30년이상 제기되어온 우리네의 영원한 숙제이다. 국가경제발전계획단계에서 집중적 성장을 선택한 70년대 이후 수도권 편향 현상은 어쩔 수 없는 결과물이었으며 그로인한 과제의 매듭을 아직도 우린 풀지 못하고 있다. 차선책으로 선택한 위성도시와 거점신도시는 더 광역화된 수도권 과밀화를 불러 일으켰고 지난 10여년간 거론되어온 기관이전을 포함한 지방분산 정책은 유야무야 실행추진력을 잃어가고 있다. 이 문제는 앞으로도 쉽게 해결되지 못할 것이다. 지금도 지방의 수많은 청장년층은 수도권에 밀집된 일자리를 찾아 상경하고 있고 여전히 많은 교육 문화적 해택은 수도권만의 전유물이며 지방은 특색있고 차별화된 매력을 여전히 찾지 못하고 있으니 말이다.
 둘째로 주택가격문제는 일본의 버블경제나 미국의 서브프라임사태가 우리에게 좋은 본보기가 될 수 있다.
 이미 서울의 모든 지역은 3.3제곱미터당 1000만원을 훌쩍 넘어섰으며 전세물량은 찾아볼 수가 없다. 계속되어온 신도시 정책이 가져다준 선물이라고도 볼 수 있으며 다주택 소유자와 임대사업자를 제대로 구분못하는 우리의 현실이 반영된 것이기도 하다. 주택을 투자의 목적으로 삼는 우리의 정서는 그 어디서도 찾을 수 없는 정서이다. 임대사업을 전문적으로 하지않으면서도 3채 4채의 집을 소유한 이들이 우리 주변에 몇 명쯤은 쉽게 찾아볼 수 있다. 어떤 사람은 땅을 사랑해 농사를 짓지않으면서도 땅을 소유한다는데 집을 사랑해 거주하지않을 것임에도 끈임없이 구입하는 이들도 있는것이다.
 하지만 그 신화는 언제까지 지속될 지는 모르겠다. 각종 임대주택사업의 실패와 재개발에 의한 보상주택확보, 게다가 도시정비를 위해 필요하게될 공급을 맞추기 위해서는 국가적으로 다주택 소유에대한 법적 제한을 강화해서 더 많은 실 수요자에게 공급물량이 돌아가게 해야할 시점이 그리 멀어보이지않기 때문이다. 집은 집이기에 소중한 것이지 집이 채권이되고 주식이 되어서는 안된다. 이미 우리가 그리도 우러러보는 일본과 미국이 이 문제로 휘청거리는 것을 보지않았는가.
 임대주택정책의 실패는 탁상행정이 가져온 결과라고 볼 수 있다.
 재개발 지역에 임대주택을 포함한다는 발상은 어디서 나오는 것인가? 은평뉴타운을 일례로 들면 그곳에 지어놓은 임대주택은 어떤 면에서 임대주택으로 봐야할 지 모르겠다. 고급으로 치장하고 시세에 따라 가격을 책정해놓으면 그 임대료를 낼 사람들이 과연 임대주택을 필요로 하는 사람들이겠는가. 지방 신도시의 경우도 마찬가지이다. 임대주택의 수요층과 공급물량의 수준을 맞추지 않으채 고급브랜드 아파트를 따라가려는 임대주택사업은 언제까지나 실패를 불러올 뿐이다.
 우리나라의 많은 도시들은 시간의 흐름에 따른 확장이 아닌 수요를 예측한 일괄적 개발이 많이 이루어져왔다. 그러다 보니 재개발도 정책에의해 일괄적으로 행해지는 경우가 많다.
 이는 직,간접적 비교와 경쟁으로 인해 재개발구역뿐만 아니라 주변의 주택시장마저 들썩이게 하는 것이 태반의 경우에서 나타난다. 재개발이 돈되는 사업으로 인식되는 것도 그 때문이다.
 진정한 도시정화와 주거문화 개선을 위한 재개발이라면 비용의 증가는 최소로 하고 주거대상자의 편의와 만족을 최선으로 해야하는 것이 되어야하는데 우리는 모두가 투자와 투기의 목적만으로 주택을 바라본다.
 위에 나열한 것이 모든것의 원인은 아니지만 주거를 공부하고 건설업을 꿈꾸는 사람으로서 이 위험한 행태들이 언제까지 지속될지 걱정된다. 아파트로 가득찬 서울 , 빈집이 남아도는 지방도시, 그 그림자에 둘러싸인 저가의 빌라들,...
 공급과 수요의 법칙만으로 해결할 수 없는 문제라면 제대로된 법과 규제로 해결해 나가야한다.
 수 채의 집을 가지고도 투자를 부르짖으면 정작 살 집을 찾는 실 수요자들의 한숨을 늘게 하는 이들이 법과 규제를 만드는한 영원한 숙제로 남을 듯 하지만 말이다.